ახალაშენებული თუ ძველი აშენებული ბინა: როგორ გააკეთოთ სწორი არჩევანი?

როდესაც ამ გზას ადგებით, ჩნდება კითხვები — რომელი ბინა ვიყიდო, ახალაშენებული თუ ძველი აშენებული? არის თუ არა ახალი კონსტრუქცია უფრო უსაფრთხო? რა დაჯდება ძველი ბინის რენოვაცია? როგორი იქნება ამ უძრავი ქონების საინვესტიციო პოტენციალი?

ბლოგში ამ შეკითხვებს ვუპასუხებთ და სწორი გადაწყვეტილების მიღებაში დაგეხმარებით.

თანამედროვე სტანდარტები თუ ძველი კონსტრუქციები

2010 წლიდან საქართველოში ახალი სამშენებლო სტანდარტები ამოქმედდა. შედეგად კი ახალაშენებული ბინების უსაფრთხოება და  საიმედოობაა გაიზარდა.

რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში? სანამ დეველოპერი ახალ პროექტს დაიწყებს, მას უწევს გეოლოგიური კვლევების ჩატარება და ქალაქის საპროექტო სამსახურის მიერ დადგენილი სიმაღლის ნორმების დაცვა. ძველი კორპუსები კი თბილისში აშენდა მაშინ, როცა ასეთი მკაცრი რეგულაციები ჯერ არ არსებობდა.

ამასთან, ახალაშენებული კორპუსები 100 წლიან ექსპლუატაციაზეა გათვლილი, მაშინ როცა ძველ შენობებზე 50-80 წელია განსაზღვრული. თბილისში ბევრი ძველი საცხოვრებელი პროექტი 50 წელზე მეტისაა, რაც ნიშნავს იმას, რომ მათი ექსპლუატაციის ვადა უკვე ამოწურვის პირასაა. 

ახალაშენებული ბინის შეძენისას გაქვთ შესაძლებლობა თვალი ადევნოთ მშენებლობის პროცესს, გაეცნოთ გამოყენებულ მასალებსა და მათ ხარისხს. ეს კონტროლის მექანიზმი ფაქტობრივად არ არსებობს ძველი შენობების შემთხვევაში — ყიდულობთ იმას, რაც არის, ყველა შესაძლო დაფარული პრობლემით.

ენერგოეფექტურობა

მშენებარე ბინები თბილისში და საქართველოს სხვა ნებისმიერ ქალაქში თანამედროვე სამშენებლო მასალებით და ენერგოეფექტური ტექნოლოგიებით იგება. უკეთესი იზოლაცია, ორმაგი ფანჯრები და ეფექტური გათბობა-გაგრილების სისტემები ამცირებს ენერგიის მოხმარებას. აშშ-ში ჩატარებული კვლევის მიხედვით, ძველი სახლების მფლობელები საშუალოდ 17%-ით მეტს ხარჯავენ ელექტროენერგიაზე და 38%-ით მეტს ბუნებრივ აირზე, ვიდრე ახალი სახლების მესაკუთრეები.

რაც შეეხება ქართულ უძრავი ქონების ბაზარს, დეველოპერული კომპანია ,,მეტროპოლი" ენერგოეფექტურობას განსაკუთრებულ ყურადღებას აქცევს და თავის პროექტებში Ytong-ის ბლოკებს იყენებს. ეს მასალა ჩვეულებრივი ბეტონის ბლოკთან შედარებით, 6-ჯერ ნაკლებად თბოგამტარია. ასეთი ბლოკით აშენებული საცხოვრებელი სივრცე გაცილებით დიდხანს ინარჩუნებს ოპტიმალურ ტემპერატურას.

შედეგად, შენობის გასათბობად თუ გასაგრილებლად 40%-ით ნაკლები ენერგია იხარჯება. Ytong-ის ბლოკი არა მხოლოდ ეკონომიურია, არამედ ეკოლოგიურადაც სუფთაა. ის ბუნებრივი მასალებისგან მზადდება და გარემოზე მინიმალურ ზეგავლენას ახდენს.

ძველ კორპუსებში არაეფექტური თბოიზოლაცია დაგხვდებათ. ზამთარში სითბო იკარგება, ზაფხულში კი სიგრილე. კომუნალურ გადასახადები კი იზრდება.

კომფორტი და ფუნქციონალურობა

ახალაშენებულ ბინებში სივრცის დაგეგმარების თავისუფლება გაქვთ, განსაკუთრებით თუ მშენებარე ეტაპზე ყიდულობთ. ბევრი დეველოპერი, მათ შორის ,,მეტროპოლი", ტიხრების დაგეგმვის შესაძლებლობას გაძლევთ. თქვენი ცხოვრების სტილიდან გამომდინარე, შეგიძლიათ განსაზღვროთ ღია სამზარეულო გირჩევნიათ თუ გამოყოფილი, დიდი საძინებელი თუ დამატებითი სათავსო სივრცე.

ძველ ბინებში ასეთი ცვლილებების შეტანა რთულია და დამატებით ხარჯებთან არის დაკავშირებული. მზიდი კედლების გადატანა შეუძლებელია და ზოგჯერ მარტივი რემონტიც კი უამრავ გაუთვალისწინებელ პრობლემას წარმოშობს.

თანამედროვე საცხოვრებელი სივრცეებში სულ უფრო და უფრო ინერგება ,,ჭკვიანი” სისტემები.  ახალაშენებულ ბინებში ადვილად შეგიძლიათ დაამონტაჟოთ ტემპერატურის კონტროლის მექანიზმები, უსაფრთხოების მოწყობილობები და ა.შ. ძველ ბინებში, მოძველებული კომუნიკაციების გამო, მსგავსი სისტემების მონტაჟი ტექნიკურ გამოწვევებს უკავშირდება. 

ახალაშენებულ ბინებში უკეთესია ბგერითი იზოლაცია, ხედი, განათება და ჰაერის ცირკულაციაა. ახლად დაგეგმარებულ სახლებში მაქსიმალურადაა ათვისებული ბუნებრივი განათება.  ეს კი ენერგოეფექტურობასთან ერთად, ფსიქოლოგიურ ფაქტორებზეც დადებითაც მოქმედებს.

რემონტის საკითხები

ახალაშენებულ ბინებში ყველაფერი ახალია — სანტექნიკა, ელექტრობა და სხვ. შესაბამისად, პრობლემებიც გაცილებით ნაკლებია.  მას შემდეგ, რაც ,,მეტროპოლი თეთრი კარკასის კონდიციის ბინას ჩაგაბარებთ, ყველაფერი თქვენი კონტროლის ქვეშაა. განსაზღვრავთ რემონტის ხარისხს, ირჩევთ მოსაპირკეთებელ მასალებსა და შესრულების ხარისხს. 

ძველ აშენებულ ბინებში  კი პრობლემები ხშირად ჯაჭვური რეაქციით ვლინდება. ერთი პრობლემის მოგვარების შემდეგ, მეორე იჩენს თავს. მაგალითად, ტიხრის შეკეთებისას შეიძლება დაზიანებული ელექტროსადენი ან წყლის მილი აღმოაჩინოთ. ეს არაპროგნოზირებადი ხარჯები ზრდის რემონტის ბიუჯეტსა და ვადებს.

ადგილმდებარეობა და ინფრასტრუქტურა

ახალაშენებული კომპლექსები თანამედროვე მიდგომით შენდება. ამის კარგი მაგალითია სამშენებლო კომპანია ,,მეტროპოლი", რომელიც პროექტებისთვის სტრატეგიულ ლოკაციებს ირჩევს. ,,მეტროპოლ ბაგები" ეკოლოგიურად სუფთა გარემოშია, მაგრამ ამავდროულად ვაკის პარკამდე და ქალაქის ცენტრალურ უბნებამდე ადვილად მისასვლელია. ,,მეტროპოლ ქავთარაძე" კი ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში, სავაჭრო და საგანმანათლებლო ობიექტების სიახლოვეს შენდება.

თანამედროვე კომპლექსები ,,ქალაქი ქალაქში" კონცეფციას ეფუძნება. ბინიდან გაუსვლელად შეგიძლიათ ისარგებლოთ კაფეებით, ფიტნეს ცენტრებით და კეთილმოწყობილი ეზოებით. დამატებით, ახალაშენებული ბინები განსაკუთრებული უსაფრთხოების ნორმებით გამოირჩევა — 24-საათიანი დაცვა, სახანძრო სისტემები და ვიდეომეთვალყურეობა მაცხოვრებლების სიმშვიდეს ზრდის.

შეიძლება ძველ აშენებულ ბინებში, რომლებიც ქალაქის ისტორიულ ნაწილში მდებარეობს, განსაკუთრებული ხასიათი იგრძნობოდეს, მაგრამ ახალი საცხოვრებელი კომპლექსებში თანამედროვე ცხოვრების სტილს უკეთ ერგება და მრავალი უპირატესობა აქვს. თუმცა, თუ გინდათ ისტორიულ უბანში ცხოვრება, მაგრამ არ გსურთ კონფორტზე უარის თქმა, შემოგთავაზებთ მულტრიფუნქციურ კომპლექსს ,,მეტროპოლ ორთაჭალას”, რომელიც ენერგოეფექტურ მშენებლობას, კეთილმოწყობილი ინფრასტრუქტურას, სპორტულ და სარეკრეაციო სივრცეებს აერთიანებს.

საინვესტიციო პოტენციალი

Colliers-ის 2024 წლის საცხოვრებელი ბინების ბაზრის კვლევის მონაცემების მიხედვით, ახალაშენებულ პროექტებში ტრანზაქციების რაოდენობა 30,586-ს აღწევს, რაც 2023 წელთან შედარებით 8.5%-იანი ზრდაა. ამავე დროს, ძველ აშენებულ ბინებზე ტრანზაქციების რაოდენობა 13%-ითაა  შემცირებული და სულ 10,698 შეადგენს. ეს ციფრები ნათლად მიუთითებს ბაზრის ტენდენციაზე — მყიდველები სულ უფრო მეტად ირჩევენ ახალაშენებულ ბინებს.

ეს არაა შემთხვევითი. ყველა ის უპირატესობა, რაზეც ზემოთ ვისაუბრეთ — თანამედროვე სამშენებლო სტანდარტები, ენერგოეფექტურობა, მაღალი ხარისხის მასალები, მოქნილი დაგეგმარება, ბგერითი იზოლაცია და სხვა — დადებითად აისახება ქონების საინვესტიციო ღირებულებაზე.

ძველი ბინების გასაყიდი ფასი თავდაპირველად ნაკლებია, მაგრამ მათი რეალური ღირებულების განსაზღვრა დაფარული პრობლემების გამო რთულდება. შენობის ტექნიკური მდგომარეობა, კომუნიკაციების ხარისხი და ექსპლუატაციის ვადა ხშირად გაუთვალისწინებელ ხარჯებს აჩენს, რაც საბოლოოდ ინვესტიციის მომგებიანობას ამცირებს.

გაქირავების ბაზარზეც მოიჯარეები უპირატესობას ანიჭებენ თანამედროვე, ენერგოეფექტურ და კომფორტულ სივრცეებს.

ფინანსური ასპექტები

ახალაშენებული ბინის შეძენისას მოქნილი გადახდის პირობები დიდი უპირატესობაა.  მაგალითად, მეტროპოლის პროექტებში შიდა უპროცენტო განვადებით სარგებლობის შესაძლებლობა გაქვთ, რაც საშუალებას გაძლევთ საპროცენტო განაკვეთი არ გადაიხადოთ და ეს თანხა რემონტში გამოიყენოთ. გადახდის გრაფიკი კი თქვენსა და კომპანიას შორის ინდივიდუალურად თანხმდება.

ძველი ბინის შეძენისას კი, როგორც წესი, გჭირდებათ ბანკთან თანამშრომლობა და იპოთეკური სესხის აღება. წლების განმავლობაში გადახდილი საპროცენტო განაკვეთის შედეგად, ბინის ფასი საგრძნობლად იზრდება.

,,მეტროპოლის” პროექტებში ბინა თეთრი და მწვანე კარკასის მდგომარეობაში გადმოგეცემათ, სადაც ძირითადი სამშენებლო სამუშაოები უკვე შესრულებულია და სივრცე საბოლოო მოწყობისთვის მზადაა. ძველი ბინის შეძენისას კი ხშირად საჭიროა მნიშვნელოვანი დამატებითი ინვესტიცია რემონტსა და მოდერნიზებაში, რასაც თან გაუთვალისწინებელი ხარჯები მოჰყვება.

საბოლოოდ, თითოეულს — ახალაშენებული თუ ძველი ბინა — საკუთარი ხიბლი აქვს, მაგრამ თანამედროვე ცხოვრების სტილის, ინვესტიციისა და მოქნილი გადახდის პირობების გათვალისწინებით, ახალაშენებული ბინა უფრო მომგებიანი არჩევანია. 

ჩვენ გვჯერა, რომ თქვენ თანამედროვე, კომფორტული და  ენერგოეფექტური სახლი ჩაიფიქრეთ. ამიტომ, დაგვიკავშირდით დღესვე და მიიღეთ დეტალური ინფორმაცია ,,მეტროპოლის" პროექტებისა და შიდა განვადების პირობების შესახებ. 

ხშირად დასმული კითხვები

ვინ ვართ ჩვენ?

„მეტროპოლი" ერთ-ერთი წამყვანი დეველოპერული კომპანიაა, რომელიც თანამედროვე და კომფორტულ საცხოვრებელ კომპლექსებს ქმნის. ჩვენი მისიაა, გავაუმჯობესოთ ურბანული ცხოვრება და მომხმარებლებს შევთავაზოთ გარემო, რომელიც თანამედროვე ცხოვრების სტანდარტებს სრულად ერგება.

კომპანიის მასშტაბი შთამბეჭდავია: პროექტების საერთო ფართობი 545,000 კვ.მ-ზე მეტია. გუნდში 2,000-მდე პროფესიონალისაგან შედგება, ხოლო საინვესტიციო პორტფელი 1,050,000,000 ლარს აღწევს.

რომელ პროექტებს ვახორციელებთ"?

თბილისში სამი მასშტაბური პროექტი გვაქვს. „მეტროპოლ ბაგები" უკვე დასრულებული პროექტია, რომელიც ვაკის პარკთან ახლოს მდებარეობს. „მეტროპოლ ქავთარაძე" ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში ხორციელდება.  „მეტროპოლ ორთაჭალა" კი ისტორიულ უბანში იქმნება, სადაც თანამედროვე არქიტექტურა ისტორიულ გარემოს ერწყმის.

ბათუმში სამი პროექტს ვუდგავართ სათავეში, ესენია: „მეტროპოლ ოვალი", „მეტროპოლ კუბი" და „მეტროპოლ პარალელი".

რა ტიპის უძრავ ქონებას გთავაზობთ?

,,მეტროპოლის" პორტფელში როგორც საცხოვრებლად, ისე ინვესტიციისთვის შესაფერისი ბინები შედის. არჩევანი მრავალფეროვანია — ჩვენს პროექტებში ხელმისაწვდომია როგორც კომპაქტური სტუდიო ტიპის ბინები, ისე რამდენიმე ოთახიანი აპარტამენტები. 

რა ფინანსური პირობებით შეძლებთ ბინის შეძენა?

,,მეტროპოლი" მომხმარებელს სთავაზობს შიდა უპროცენტო განვადებას ბანკის ჩარევის გარეშე. თქვენ თავად ირჩევთ პირველადი შენატანის ოდენობას და ადგენთ გადახდის გრაფიკს (ყოველთვიური ან კვარტალური სქემა).

როგორ დაგვიკავშირდეთ?

დაინტერესების შემთხვევაში შეგიძლიათ დარეკოთ ნომერზე: 032 288 89 99 ან 574 88 99 99. 

ელექტრონული ფოსტით დაკავშირება შესაძლებელია თბილისის პროექტებისთვის მისამართზე sales@metropol.ge, ხოლო ბათუმის პროექტებისთვის — salesbatumi@metropol.ge.

შეგიძლიათ გვეწვიოთ ოფისში, თბილისში(ალ. ყაზბეგის 15); დიმიტრი გულიას ქუჩა N4 ან ბათუმში (შარტავას 7).