გაიზრდება თუ არა ბინის ფასები 2026 წელს?

დეველოპერული კომპანია „მეტროპოლი“, რომელიც თბილისში რამდენიმე მასშტაბურ პროექტს აშენებს, ამ სტატიაში ბაზრის მდგომარეობას, ღირებულების მატების ფაქტორებსა და 2026 წლის მოლოდინებს მიმოიხილავს.

კერძოდ, განვიხილავთ თბილისის უძრავი ქონების სექტორში არსებულ ვითარებას, ფასების მკვეთრი ცვლილების პერიოდებსა და იმ პერსპექტივებს, რომლებიც უძრავი ქონების შეძენით დაინტერესებული პირებისთვის საინტერესო უნდა იყოს.

როდის გაიზარდა ბინის ფასები მკვეთრად და რამ განაპირობა ეს?

ბინის ფასები რეკორდულად 2022 წელს გაიზარდა. „თიბისი კაპიტალის“ სტატისტიკით, იმ პერიოდში მოთხოვნის ზრდამ 29.5% შეადგინა, რაც ძირითადად რუსეთ-უკრაინის ომის ფონზე საქართველოში გაზრდილ მიგრაციულ ნაკადებთან იყო დაკავშირებული.

მოკლე დროში ქვეყანაში ათასობით ადამიანი შემოვიდა, რამაც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზარდა როგორც ყიდვის, ისე ქირავნობის მიმართულებით. შედეგად, ამ პერიოდში კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება წლიურად 32%-ით გაიზარდა. ამასთანავე, სამშენებლო მასალებისა და ენერგორესურსების გაძვირებამ პროექტების თვითღირებულებაც გაზარდა, რაც საბოლოო ფასზე აისახა.

2023 და 2024 წლებში მოთხოვნამ დასტაბილურება დაიწყო. მიგრაციული ნაკადების გავლენა შესუსტდა, თუმცა ფასების მზარდი ტენდენცია არ შეცვლილა. 2024 წლის ბოლოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ინდექსი წლიურად 10.4%-ით იყო მომატებული, ხოლო 2020 წლის საშუალო მაჩვენებელს ეს მონაცემი 54%-ით აღემატება.

როგორია ამჟამინდელი ვითარება თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე?

Colliers Georgia-ს უახლესი მონაცემებით, 2026 წლის იანვარში თბილისში 2 923 ბინა გაიყიდა, რაც გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1.4%-ით მეტია. კვადრატული მეტრის საშუალო შეწონილი ღირებულება კი წლიურად 10.5%-ით გაიზარდა. ამ პერიოდში ფასების მატება როგორც ახალ, ისე ძველ პროექტებზე დაფიქსირდა.

თებერვლის მაჩვენებლები ბაზრის კიდევ უფრო მეტად გააქტიურებაზე მიუთითებს. გაყიდულია 3 800 ბინა, რაც წინა წლის თებერვალთან შედარებით 20.4%-ით მეტია. ბაზრის ჯამურმა მოცულობამ 311 მილიონ დოლარს გადააჭარბა, რაც 34.4%-იანი ზრდაა.

უფრო ფართო სურათის შესაფასებლად კი, „თიბისი კაპიტალის” ინფორმაციით, 2019-2025 წლებში საცხოვრებელი ფართების ფასები დედაქალაქში წლიურად საშუალოდ 8%-ით იმატებდა. აღნიშნული მონაცემების საფუძველზე აშკარაა, რომ უძრავი ქონების სექტორი დინამიკურია და თბილისში ბინებზე მოთხოვნა სტაბილურად ნარჩუნდება.

რა ფაქტორების ზეგავლენით იზრდება ბინის ფასები?

ბინის ფასები რამდენიმე გარემოების ურთიერთქმედებით იზრდება, ესენია:

• მშენებლობის თვითღირებულება: სამშენებლო მასალები, შრომის ანაზღაურება და ლოგისტიკური ხარჯები ბოლო პერიოდში მუდმივად იზრდება. 2026 წელს სპეციალისტების მომსახურება წინა წელთან შედარებით საშუალოდ 5%-დან 7%-მდე, ხოლო ლოგისტიკის დანახარჯები დაახლოებით 10%-ით გაძვირდა. მშენებლობის ხარჯების ზრდა ბინის თვითღირებულებაზე აისახება და მათ საბოლოო ფასს ზრდის;
• ურბანიზაცია და ოჯახის სტრუქტურის ცვლილება: თბილისი სწრაფად ვითარდება, რადგან მოსახლეობა იმატებს და ახალ საცხოვრებელ სივრცეებზე მოთხოვნა მუდმივად იზრდება. გაზრდილი მოთხოვნა კი, განსაკუთრებით ცენტრალურ უბნებში, უძრავი ქონების გაძვირების ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია;
• მიწის სიმცირე ცენტრალურ ლოკაციებზე: დედაქალაქის ცენტრში თავისუფალი მიწის ნაკვეთების რაოდენობა სულ უფრო მცირდება. ეს შეზღუდული რესურსი მიწის ღირებულებას ზრდის, რაც საბოლოოდ ბინის ფასების მატებას განაპირობებს;
• ინფლაციური ფონი: 2026 წლის მარტში ნავთობპროდუქტების გაძვირებამ დამატებითი ინფლაციური წნეხი შექმნა. ეროვნული ბანკის მოლოდინით, წლიური ინფლაცია 4%-ის ფარგლებში შენარჩუნდება. აღნიშნული ვითარება ზრდის როგორც სამშენებლო, ისე ზოგად დანახარჯებს, რაც საბოლოო ჯამში ახალაშენებული ბინების ფასებზეც აისახება.

იზრდება თუ არა მოთხოვნა პერიფერიულ უბნებში?

დეველოპერული კომპანია „მეტროპოლისთვის“ ეს მიმართულება ძალიან საინტერესოა, რადგან კომპანია თბილისის შემოგარენში ორ მასშტაბურ პროექტს, „მეტროპოლ ლისსა“ და „მეტროპოლ შინდისს“ ავითარებს. ლისის პროექტი ტბის სიახლოვეს მდებარეობს და 66 მიწის ნაკვეთს აერთიანებს, ხოლო შინდისში, 90 ჰექტარ ფართობზე, 700-მდე ვილის განთავსება იგეგმება.

უძრავი ქონების ღირებულების მატების ფონზე ბევრი მომხმარებელი ალტერნატიულ გზებს ეძებს, რის გამოც ისინი მიწის ნაკვეთის შეძენასა და კერძო სახლის მშენებლობას აქტიურად განიხილავენ. ეს ტენდენცია განსაკუთრებით შესამჩნევია დედაქალაქის შემოგარენში.

სფეროს წარმომადგენელთა პროგნოზებით, 2026 წელს მიწის ნაკვეთებზე ფასები მოიმატებს როგორც თბილისსა და მის შემოგარენში, ისე რეგიონულ ცენტრებშიც. ამას სწორედ ის გაზრდილი მოთხოვნა განაპირობებს, რაც ბოლო წლებში ამ მიმართულებით გაჩნდა.

უძრავი ქონების ფასები 2026 წელს – რა მოლოდინები არსებობს?

2026 წელს ფასების მკვეთრი კლება მოსალოდნელი არ არის. „თიბისი კაპიტალის“ მიხედვით, ბინის ფასები გაიზრდება 3.2%-ით, ხოლო „გალთ ენდ თაგარტი“ კვლავ ერთნიშნა ზრდას ელის.

უძრავი ქონების ფასის შემცირებას მშენებლობის მაღალი თვითღირებულება აფერხებს, რაზეც განსაკუთრებულ გავლენას სექტორში შრომის ანაზღაურების მატება ახდენს. მეორე მხრივ, ბაზარზე ახალი პროექტების აქტიური მიწოდება ფასების სწრაფ ზრდასაც ზღუდავს. ამ ფონზე, სტაბილური და ზომიერი ზრდაა პროგნოზირებული.

ბაზარზე ჭარბი მიწოდების გარკვეული რისკიც შეინიშნება: ბოლო წლებში გაცემული სამშენებლო ნებართვების მოცულობა მაღალია, რაც კონკურენციას კიდევ უფრო ამძაფრებს. თუმცა, სწორედ ასეთ გარემოში იმატებს იმ საცხოვრებელი სივრცეების ფასი, რომლებიც ხარისხით, მდებარეობითა და დეველოპერის რეპუტაციით გამოირჩევა.

რას სთავაზობს მომხმარებელს „მეტროპოლი” თბილისში?

ხარისხი, მდებარეობა და რეპუტაცია - სწორედ ამ სამ კრიტერიუმს ემყარება „მეტროპოლის“ საქმიანობა დედაქალაქსა და მის ფარგლებს გარეთ. მშენებარე ბინები თბილისში კომპანიის ორ პროექტშია ხელმისაწვდომი, ესენია: „მეტროპოლ ორთაჭალა” და „მეტროპოლ ქავთარაძე“.

„მეტროპოლ ორთაჭალა“ თბილისის ერთ-ერთ სწრაფად განვითარებად უბანში შენდება, სადაც ახალ საცხოვრებელ ობიექტებზე მოთხოვნა ბოლო წლებში საგრძნობლად გაიზარდა. კომპლექსი თანამედროვე არქიტექტურული კონცეფციით, ეკომასალების გამოყენებითა და მაღალი ენერგოეფექტურობით შენდება. ობიექტის უპირატესობა ლოკაციითაც აიხსნება: ორთაჭალა ქალაქის ცენტრთან ახლოს მდებარეობს, ამავდროულად უბანში მშვიდი და სასიამოვნო საცხოვრებელი გარემოა.

„მეტროპოლ ქავთარაძე“ საბურთალოს რაიონში, ქავთარაძის ქუჩაზე შენდება, იმ ტერიტორიაზე, სადაც საცხოვრებელი ფართების მიმართ ინტერესი მუდმივად მაღალია. აღნიშნული პროექტი ერთ ჰექტარზე გადაჭიმულ სარეკრეაციო ზონას მოიცავს, რაც თანამედროვე მულტიფუნქციური კომპლექსისთვის არსებითი უპირატესობაა.

ორივე საცხოვრებელი სივრცე ისეთ ლოკაციებზეა განთავსებული, სადაც ინფრასტრუქტურა განვითარებულია, მოთხოვნა სტაბილურია და უძრავი ქონების საინვესტიციო პოტენციალი გრძელვადიანია.

იმ ფონზე, როცა სექტორში კონკურენცია მაღალია და შეთავაზებების რაოდენობა ყოველწლიურად იზრდება, დეველოპერული კომპანიის გამოცდილებასა და ხედვას განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება. „მეტროპოლისთვის" პრიორიტეტი მშენებლობის ხარისხი, გრძელვადიანი ღირებულება და მყიდველისთვის გამჭვირვალე პირობების შეთავაზებაა.

თუ გსურთ, უფრო ვრცლად გაეცნოთ „მეტროპოლის“ მიმდინარე პროექტებს, კერძოდ „მეტროპოლ ორთაჭალას“, „მეტროპოლ ქავთარაძეს“, „მეტროპოლ ლისს“ თუ „მეტროპოლ შინდისს“, ან მიიღოთ ინდივიდუალური კონსულტაცია, დაგვიკავშირდი