6 ფართოდ გავრცელებული მცდარი წარმოდგენა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე

ბინის შეძენისას რჩევას ყველა მოგცემთ - ნათესავები, მეგობრები, კოლეგები და ნაცნობები. მათ შორის აუცილებლად იქნება ვინმე, ვინც უძრავი ქონება 10, 20 ან 30 წლის წინ შეიძინა. ცხადია, გამოცდილების გაზიარებაში ცუდი არაფერია. თუმცა, საქმე იმაშია, რომ ამ რჩევების დიდი ნაწილი შეიძლება წლების წინ მიღებულ გამოცდილებასა და იმ მცდარ წარმოდგენებს ეფუძნებოდეს, რომლებიც დღეს რელევანტური აღარ არის.

ამ ბლოგში განვიხილავთ 6 მცდარ მოსაზრებას, რომლებიც საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე წლებია არსებობს. თითოეულ მათგანს შევადარებთ დღევანდელ რეალობას და გაჩვენებთ, როგორ სტანდარტს ქმნის დღეს საქართველოში დეველოპერული კომპანია ,,მეტროპოლი”. 

დეველოპერები ხელოვნურად ზრდიან ფასებს

საბჭოთა პერიოდის ბაზარმა ჩამოაყალიბა წარმოდგენა, რომ სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიები განზრახ ზრდიან უძრავი ქონების ფასებს. რეალურად, ფასწარმოქმნაზე (საქონლისა და მომსახურების ფასების ჩამოყალიბების პროცესზე) უამრავი ფაქტორი მოქმედებს.

უძრავი ქონების საბოლოო ღირებულებაში შედის მიწის შეძენის, გეოლოგიური კვლევების, პროექტირების, სამშენებლო მასალების ხარჯები, მუშახელის ანაზღაურება, ტექნიკის იჯარა, ინფრასტრუქტურის განვითარება, ადმინისტრაციული ხარჯები და სხვა გადასახადები. 

ხარჯები განსაკუთრებულად გაიზარდა ბოლო რამდენიმე წელში. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემებით, 2025 წლის ივნისში, 2022 წლის თებერვალთან შედარებით, მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 24.4%-ით არის გაზრდილი. ეს დიდწილად მშენებლობის დარგში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის ზრდამ და სამშენებლო მასალების გაძვირებამ განაპირობა. შესაბამისად, დეველოპერული სექტორის მიერ ფასების კორექტირება დაკავშირებულია მშენებლობის გაზრდილ დანახარჯებთან.

ძველი შენობები უფრო გამძლეა თანამედროვეებზე

გასულ საუკუნეში აშენებულ შენობებს ბევრი თანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსებზე უფრო საიმედოდ მიიჩნევს. ვვარაუდობთ, რომ ეს წარმოდგენა ვიზუალურ აღქმასთანაა დაკავშირებული — სქელი კედლები და მასიური გადახურვები საიმედოობის განცდას ქმნის. თუმცა, ეს მახასიათებლები აუცილებლად მაღალ ხარისხს არ ნიშნავს. 

ძველ უძრავ ქონებებში არსებობს გეგმარების, კომუნიკაციების, დაზიანებული სახურავების, გაბზარული კედლებისა და მოძველებული ელექტროგაყვანილობის პრობლემები. ასეთ შენობებში პრაქტიკულად არ არსებობს თბოიზოლაცია, რაც სახლის თბოდანაკარგებს ზრდის და გათბობა-გაგრილებისათვის დიდ ენერგიას საჭიროებს. 

,,მეტროპოლის” თანამედროვე სამშენებლო პროექტები კი მაღალი სიმტკიცის ბეტონით, ცეცხლგამძლე და ენერგოეფექტური ბლოკითა და კომპოზიტური მასალებით შენდება. ამასთან, ყველა პროექტი თავსებადია 2016 წლიდან მოქმედ ახალ სამშენებლო რეგულაციებთან, რომელიც აწესებს სტანდარტს სეისმედეგობის, ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოებისა და ენერგოეფექტურობის მიმართულებით. 

შიდა განვადებაში ფარული პროცენტია ჩადებული

ფინანსური პროდუქტების მიმართ საზოგადოებაში ზოგადი უნდობლობა არსებობს. ეს არასასიამოვნო წარსულმა გამოცდილებებმა განაპირობა. მომხმარებლები ვარაუდობენ, რომ დეველოპერული კომპანიები წინასწარ ზრდიან უძრავი ქონების ფასს იმ პროცენტით, რომელსაც შიდა განვადებას აკლებენ. 

სინამდვილეში შიდა განვადება სამშენებლო პროცესებისთვის ფინანსური რესურსის მობილიზების ერთ-ერთი ინსტრუმენტია. დეველოპერული კომპანია პროექტების დასრულებამდე, პირდაპირ მყიდველისგან იღებს რეგულარულ, პროგნოზირებად შემოსავალს, რომელიც მასალის შესაძენად, მუშახელის ანაზღაურების გადასახდელად და სხვა საოპერაციო ხარჯების დასაფარად გამოიყენება. ამ სისტემით კომპანია ნაკლებად არის ბანკის მაღალპროცენტიან სესხზე დამოკიდებული და პროექტის შეუფერხებლად განხორციელებას ახერხებს. 

მომხმარებლისთვის ეს სერვისი ობიექტურად მომგებიანი შეთავაზებაა. გარდა იმისა, რომ მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე უძრავი ქონების ფასები დაბალია, საპროცენტო განაკვეთის არ არსებობით სოლიდური თანხის დაზოგვაა შესაძლებელი. 

მეტროპოლის შიდა განვადების სერვისი ნამდვილად უპროცენტოა. იხდით მხოლოდ ბინის რეალურ ღირებულებას, რომელსაც მშენებლობის დასრულებამდე პერიოდზე ანაწილებთ.

თეთრ კარკასზე დამოუკიდებელი რემონტი უფრო იაფია

ბევრი ფიქრობს, რომ რემონტი უფრო იაფი დაუჯდება თუ მას დეველოპერულ კომპანიას არ ანდობს და თავად გააკეთებს. ეს შეხედულება არ ითვალისწინებს დროის ფაქტორსა და ფარულ ხარჯებს. 

დეველოპერები დიდი მოცულობით მასალებს საბითუმო ფასებით ყიდულობენ. მათ სამუშაო ჯგუფები ჰყავთ, რომლებიც ოპტიმიზებული პროცესებითა და სტანდარტიზებული ტექნოლოგიებით მუშაობენ.

რა ხდება მაშინ, როცა კომუნიკაციების მოწყობასა და რემონტს თავად უძღვებით? ამ დროს იძულებული ხართ მასალები საცალო ფასებით შეიძინოთ, ცალ-ცალკე დაიქირაოთ ელექტრიკოსი, სანტექნიკი, კარის ხელოსანი, მღებავი და ა.შ. ხშირია შემთხვევები, როდესაც სამუშაოები ჭიანურდება, ხარისხი არ არის დამაკმაყოფილებელი და გადაკეთება ხდება საჭირო. ამის გამო, რემონტის ხარჯებმა შეიძლება განსაზღვრულ ბიუჯეტს მკვეთრად გადააჭარბოს. თუ დეველოპერული კომპანია ბინას მწვანე კარკასის ან სრული რემონტის კონდიციით ჩაბარებას გპირდებათ, მიიღეთ ეს შეთავაზება და აიცილეთ ის სტრესი, რომელთანაც ეს პროცესია დაკავშირებული. 

დეველოპერული კომპანია მეტროპოლი თბილისში საცხოვრებელ კომპლექსებს მწვანე კარკასით ჩაგაბარებთ, ზღვისპირა საინვესტიციო აპარტამენტებს კი სრული რემონტით. 

მეხუთე მცდარი წარმოდგენა: პირველი სართულის ბინები პრობლემურია

საბჭოთა პერიოდში პირველი სართულები მართლაც ძალიან პრობლემური იყო. სარდაფიდან ნესტი ამოდიოდა, თხელი ფანჯრებიდან ქუჩის ხმაური შემოდიოდა, პრობლემური იყო უსაფრთხოება, ირღვეოდა პირადი სივრცე, რადგან ზოგჯერ გამვლელები ფარდის მიღმა იჭყიტებოდნენ.

დღევანდელი რეალობა სრულიად განსხვავებულია. თანამედროვე ჰიდროიზოლაცია გამორიცხავს ნესტის პრობლემას. ხმის იზოლაციის სისტემები ახშობს გარედან შემომავალ ხმაურს. უსაფრთხოების თანამედროვე სისტემები — ვიდეოთვალთვალი, დომოფონები, დაცვა — დაცულობის განცდას აჩენს.

პირველ სართულზე განთავსებულ უძრავ ქონებას უპირატესობებიც კი აქვს. ის არ არის დამოკიდებული ლიფტზე, ამიტომ იდეალურია იმ ოჯახებისათვის, რომელთაც მცირეწლოვანი ან ხანდაზმული წევრები ჰყავთ. მძიმე ნივთების, ავეჯის ან თუნდაც ველოსიპედის სახლში შეტანა ბევრად მარტივია. საგანგებო სიტუაციების დროს კი პირველი სართულიდან ევაკუაცია ყველაზე სწრაფად და უსაფრთხოდ ხდება.

მეექვსე მცდარი წარმოდგენა: პარკინგისა და სათავსოების უკმარისობა

საჯარო პარკინგები მუდმივად გადატვირთულია, ხოლო საცხოვრებელ კომპლექსებში ავტომობილის გასაჩერებელი ადგილები თითქმის ყოველთვის ბინების რაოდენობაზე ნაკლებია. დღეს ბევრ ოჯახში ორი მანქანაა, მაგრამ დეველოპერების უმრავლესობა მხოლოდ მინიმალურ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს — ერთი ადგილი ერთ ბინაზე.

,,მეტროპოლის” პროექტებში პარკირების საკითხს განსხვავებულად ვუდგებით. კომპანია აშენებს რამდენიმედონიან პარკინგებს, სადაც სივრცეები მაქსიმალურად ეფექტურად არის ათვისებული. პარკინგები აღიჭურვება თანამედროვე ვენტილაციით, ადეკვატური განათებითა და ვიდეომეთვალყურეობის სისტემით. განსაკუთრებით საინტერესოა, რომ ზოგიერთ პროექტში ელექტრომობილების დამტენი სადგურებიც მოეწყობა.

თუ ბინის ყიდვა გაქვთ გადაწყვეტილი, აირჩიეთ ,,მეტროპოლი”

უძრავი ქონების ბაზარზე გავრცელებული მითების დანგრევის შემდეგ, ცხადი გახდა, რომ დეველოპერული კომპანია უნდა შეარჩიოთ სწორად და უნდა ითანამშრომლოთ მხოლოდ მასთან, ვისაც ენდობით.

მეტროპოლს უამრავი ადამიანი ენდო. ამას გაყიდული ბინების რაოდენობა ადასტურებს. თუმცა, რა არის ის, რაც მომხმარებელში ნდობას ბადებს? ესენია: გამჭვირვალე პროცესები, ხარისხი, სტრატეგიული მდებარეობა და სრულყოფილი საცხოვრებელი გარემო. 

გამჭვირვალე პროცესები

კომპანია თითოეულ მომხმარებელს სთავაზობს შიდა განვადების სერვისს. ამ სერვისით სარგებლობის დროს ყველა ხარჯი დეტალურად არის გაწერილი - მყიდველმა ზუსტად იცის, რისთვის იხდის თანხას. მშენებლობის მიმდინარეობისას კომპანია რეგულარულად აწვდის ინფორმაციას დასრულებული და დაგეგმილი სამუშაოების შესახებ. ეს მიდგომა მომხმარებელს საშუალებას აძლევს, თვალი ადევნოს მშენებლობის პროცესს და დარწმუნებული იყოს, რომ ყველაფერი გეგმის მიხედვით მიმდინარეობს.

ხარისხი, რომელსაც ყველა ამჩნევს

საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობაში გამოყენებული მასალები აკმაყოფილებს თანამედროვე სტანდარტებს. კომპანია იყენებს ეკოლოგიურად სუფთა და ენერგოეფექტურ მასალებს, რაც ამცირებს კომუნალურ ხარჯებს და ქმნის ჯანსაღ საცხოვრებელ გარემოს. მაგალითად, თბოიზოლაციის თანამედროვე სისტემები ზამთარში ინარჩუნებს სითბოს, ზაფხულში — სიგრილეს.

სტრატეგიულად შერჩეული ლოკაციები

პროექტების მშენებლობა თბილისისა და ბათუმის ცენტრალურ და განვითარებად უბნებში მიმდინარეობს. მაცხოვრებლებს ხელი მიუწვდებათ სკოლებზე, საბავშვო ბაღებზე, სამედიცინო დაწესებულებებსა და სავაჭრო ცენტრებზე. ასეთი მდებარეობა არა მხოლოდ ყოველდღიურ კომფორტს ქმნის, არამედ უძრავი ქონების ღირებულების ზრდასაც განაპირობებს. 

სრულყოფილი საცხოვრებელი გარემო

კომპლექსები მოიცავს არა მხოლოდ საცხოვრებელ ფართებს, არამედ რეკრეაციულ და სოციალურ ზონებსაც. ეზოებში მოწყობილია საბავშვო და სპორტული მოედნები, გამწვანებული ტერიტორიები და დასასვენებელი სივრცეები. პირველ სართულებზე განთავსებულია კაფეები, აფთიაქები და მაღაზიები. ეს ქმნის გარემოს, სადაც მაცხოვრებლებს ყველა საჭირო სერვისი ახლოს აქვთ და მეტი დრო რჩებათ ოჯახისა და საკუთარი თავისთვის.

უძრავი ქონების შეძენისას სწორედ ამ კომპონენტების ერთობლიობას ეძებს მომხმარებელი და მას ,,მეტროპოლის” საცხოვრებელ პროექტებში პოულობს.